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La difficoltà di accedere al credito per finanziare l’acquisto di un immobile spinge gli operatori immobiliari verso la ricerca di nuove tipologie contrattuali che sopperiscano alla contingente difficoltà di ottenere un finanziamento totale per l’acquisto di un immobile.
Nei paesi anglosassoni sta trovando largo impiego la formula del cosiddetto: Rent to buy. Lo schema negoziale può così riassumersi: per consentire al potenziale acquirente di effettuare per l’acquisto dell’immobile una richiesta di finanziamento per un importo inferiore al 100% del prezzo di compravendita, importo oggi difficilmente finanziabile dagli istituti di credito, viene previsto con questo tipo di contratto che il potenziale acquirente versi un importo iniziale – generalmente pari al 6% del prezzo di compravendita – a titolo di caparra confirmatoria e poi un canone di locazione il cui ammontare, in tutto o in parte, verrà considerato al termine della locazione quale acconto da scontare sul prezzo di vendita. In tal modo in un periodo di locazione generalmente della durata di tre anni l’acquirente provvederà a versare un importo che tra caparra e quota parte dei canoni di locazione andrà a raggiungere circa il 20/25% del prezzo di compravendita potendo così richiedere, successivamente a tale periodo di locazione, un finanziamento per la misura residua del 75/80 % del prezzo di vendita.I vantaggi di questa tipologia negoziale per l’acquirente sono evidenti: immediato uso dell’immobile, maggiore possibilità di ottenere un finanziamento per perfezionare l’acquisto, maggior tempo per vendere il proprio immobile.
L’acquirente potrà infatti confidare, al termine del periodo di locazione, non solo nel versamento di un acconto di circa il 20-25% del prezzo di compravendita, ma anche nel fatto, assai importante, di aver acquisito uno “storico creditizio” ovvero nel poter dimostrare di aver puntualmente e regolarmente pagato un canone di locazione (di regola di importo superiore al mero valore locativo del bene immobile) per tale periodo, acquisendo in tal modo un “merito creditizio” da sottoporre all’istituto finanziatore.
Anche il venditore può confidare in aspetti favorevoli: avrà la possibilità di non lasciare l’immobile inutilizzato, avrà la possibilità di incassare immediatamente dei corrispettivi ed avrà la possibilità di porre i costi di gestione dell’immobile a carico del conduttore / acquirente.
Tuttavia questa formula contrattuale comporta anche dei rischi e degli svantaggi per entrambe le parti: per l’acquirente vi è il rischio default del venditore, ovvero la possibilità che il venditore cada, nel periodo di locazione, in uno stato di insolvenza che possa quindi poi pregiudicare irrimediabilmente la possibilità di acquistare l’immobile; vi sono poi gli oneri fiscali elevati (per la legge fiscale italiana questo tipo di contratto è equiparato ad una vendita vera e propria e quindi sconta da subito la stessa tassazione di un atto di compravendita); infine il promissario acquirente avrà obbligo di acquistare l’immobile anche in caso di successiva perdita di interesse.
Anche per il venditore vi sono degli aspetti svantaggiosi: possibili contestazioni in merito alla esatta qualificazione del contratto in ipotesi di inadempimento del conduttore, ossia possibilità che il contratto venga assoggettato alla disciplina vincolistica dettata in tema di locazione, con ogni conseguenza di legge in particolare rispetto ai tempi per riottenere la disponibilità dell’immobile in caso di inadempimento del conduttore/acquirente, ed ovviamente il differimento nel tempo dell’incasso del corrispettivo.
A fronte di tali osservazioni e delle conseguenti valutazioni si è diffusa anche la variante della locazione con patto di opzione, dove la diversità consiste nella facoltà accordata al promissario acquirente di poter scegliere, al termine del periodo di locazione, se acquistare o meno l’immobile.Ovvero non vi è l’obbligo reciproco per le parti di vendere ed acquistare, ma vi è la facoltà riservata al solo acquirente di scegliere se acquistare o meno l’immobile. Va da sé che le parti contraenti negozieranno detta variabile presumibilmente prevedendo un canone di locazione più elevato, per dar modo al venditore di compensare
l’eventuale decisione dell’acquirente di non procedere più nell’acquisto dell’immobile.
Tale ipotesi contrattuale non comporta l’immediata tassazione in misura pari alla compravendita e quindi rappresenta anche un indubbio vantaggio di natura fiscale.
A tali forme contrattuali si aggiungono quelle più note, e tipiche, ma poco utilizzate nel settore, quali la vendita con riservato dominio e la vendita garantita da cambiali ipotecarie.
Nella vendita con riservato dominio o riserva della proprietà le parti stabiliscono che il prezzo dovrà essere corrisposto frazionatamente in più rate entro un certo tempo e la proprietà si trasferirà al compratore solo con il pagamento dell’ultima rata, o frazione, del prezzo medesimo.
Questa tipologia contrattuale comporta anch’essa, ovviamente, vantaggi e svantaggi per entrambe le parti: per il venditore i vantaggi si sostanziano nel facilitare l’occupazione e la successiva alienazione di immobili che altrimenti potrebbero restare vuoti e privi di acquirenti; nel conseguire un immediato introito finanziario; nel trasferire i costi di gestione dell’immobile al futuro acquirente che ne diviene subito detentore. Inoltre la vendita è garantita dalla proprietà del bene che rimarrà in capo al venditore sino al pagamento dell’ultima rata. Per contro il venditore avrà come svantaggi quello di differire nel tempo l’incasso del corrispettivo e l’effetto traslativo: per cui, in caso di vendita di prima casa, la vendita non varrebbe al fine di acquisire i requisiti necessari per richiedere nuovamente le agevolazioni e per scomputare il credito di imposta sino a che non sarà stata pagata l’ultima rata del prezzo di compravendita da parte dell’acquirente, poiché solo in quel momento si avrà l’effetto traslativo della proprietà. L’acquirente invece avrà come vantaggio quello di ottenere il godimento dell’immobile senza corrispondere fin da subito l’intero prezzo; e non avrà necessità di richiedere un finanziamento bancario in quanto il prezzo potrà essere in tutto o in parte dilazionato. Potrà confidare anche sulla disciplina tipica prevista dagli art. 1523 e ss. del cod. civ. in base alla quale vi è un limite legale alla risoluzione del contratto per l’inadempimento del compratore: ovvero il mancato pagamento di una sola rata dà luogo alla risoluzione del contratto soltanto se la stessa supera l’ottava parte del prezzo e l’eventuale patto contrario non ha effetto (norma inderogabile). L’acquirente inoltre può evitare di correre il rischio che tra la conclusione del contratto di vendita con riservato dominio e il trasferimento del diritto di proprietà l’alienante incorra in vicende pregiudizievoli suscettibili di ripercuotersi sull’immobile (apertura di procedure concorsuali, iscrizione di ipoteche, trascrizione di pignoramenti, sequestri o di domande giudiziali opponibili all’acquirente) in quanto può chiedere la trascrizione del contratto di vendita da cui risulti il patto. Quanto agli svantaggi l’acquirente in primo luogo, ove non abbia chiesto la trascrizione del contratto, rischia di perdere i corrispettivi anticipati qualora il venditore incorra in irreversibili difficoltà finanziarie,. Inoltre se il contratto è risolto per inadempimento del compratore, questi ha diritto alla restituzione della rate pagate, salvo il diritto del venditore ad un equo compenso per l’uso della cosa oltre al risarcimento del danno. Qualora sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo di indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l’indennità convenuta. L’acquirente infine si assume il rischio del perimento della cosa anche se non ne è proprietario o titolare effettivo e non può disporre del bene fin tanto che non se ne abbia acquisito la titolarità.
Anche in questa ipotesi contrattuale si devono pagare da subito tutte le imposte previste sul trasferimento di proprietà anche se l’effetto traslativo è differito.
Infine nella vendita assistita da cambiali ipotecarie siamo in presenza di un contratto immediatamente traslativo, dove il pagamento del prezzo è stato pattuito in via frazionata ed il pagamento di ciascuna rata è garantito da una cambiale ipotecaria, ovvero con iscrizione a garanzia sul bene immobile.
La cambiale comporta l’incorporazione del diritto cui si riferisce il titolo di credito nel documento cartaceo e quindi l’irrilevanza del rapporto sottostante (rapporto causale), al fine di permettere l’agevole circolazione della stessa e consente al venditore di avere un privilegio di primo grado nei confronti degli eventuali altri creditori dell’acquirente sull’immobile compravenduto. In caso di mancato pagamento di una rata il venditore potrà quindi agire esecutivamente per il recupero del credito vantato anche aggredendo, volendo, l’immobile venduto. Fonte Fimaa http://www.fimaa.it/Fimaanews/Mediare_giugno_2012.pdf